Tòa 18 phòng xây mới ở Gò Vấp, cho thuê lẻ 100 triệu mỗi tháng
Lãi suất cao, chủ đầu tư phải cắt lãi để thu vốn — đây là lúc người mua có quyền trả giá. Nhà mới hoàn công, hẻm xe tải đỗ cửa, thang máy, PCCC đã có biên bản kiểm tra, phòng nào cũng có ban công.
6 tầng · thang máy18,6 tỷ
9 phút đi hết tòa nhà, từ đầu hẻm lên tới sân phơi
- Hẻm ô tô tránh, xe tải đỗ cửa, vài chục mét ra trục Thống Nhất
- Buồng bơm tăng áp, sprinkler, báo khói, cửa chống cháy từng tầng
- Thiết kế giếng trời hai mặt thoáng, phòng nào cũng có ban công
- Vì sao chủ đầu tư chấp nhận cắt lãi để bán
Không xem được? Mở video trên YouTube ↗
Từ 100 triệu tiền thuê, anh chị thật sự cầm về bao nhiêu
Tòa đang cho thuê lẻ từng phòng — 15 phòng đang chạy, 3 phòng chờ. Tôi tách rõ ba con số mà nhiều tin đăng gộp làm một: doanh thu, chi phí và tiền thực nhận.
Kéo thử: vay bao nhiêu thì dòng tiền vẫn dương
Trong video tôi nói vay 7–10 tỷ, lãi khoảng 10% thì nhà vẫn gánh được. Nói cho đủ: tiền thuê sau thuế gánh được tiền lãi của khoản vay 10 tỷ, còn nếu trả cả gốc lẫn lãi thì mốc an toàn là quanh 7 tỷ. Kéo để thấy.
Lãi suất 10% chỉ để tham khảo, ngân hàng đối tác (BIDV, VietinBank) báo lãi thực tế khi làm hồ sơ · Thuế & chi phí mặc định 25%: thuế cho thuê ~10% + vận hành, trống phòng ~15% — kéo lại theo thực tế.
Hẻm xe tải trên đường Thống Nhất, Gò Vấp: khoảng 1 km tới Cityland và Lotte Mart
Khu dân cư lâu năm, quanh nhà nhiều biệt thự xây mới. Khoảng 2 km có Học viện Hành chính và Quản trị công, Cao đẳng Nova; theo chủ nhà, khách thuê phần lớn là sinh viên Đại học Văn Lang.
Khoảng cách đi đường tính từ đầu hẻm theo bản đồ OpenStreetMap. Số nhà chính xác gửi qua Zalo khi anh chị hẹn xem nhà.
Chủ đầu tư cắt lãi để thu vốn — phần lời của anh chị nằm ở giá mua vào
Tòa do một nhóm nhà đầu tư góp vốn xây, mất hơn một năm. Lãi suất cao kéo dài, họ phải bán để trả ngân hàng và chia tiền cho cổ đông.
Mức lãi mỗi căn mà nhóm chủ đầu tư nhắm tới khi xây dòng nhà cho thuê này.
Phải thanh toán đội vật liệu, đội thợ, trả ngân hàng và chia tiền cho các cổ đông góp vốn. Nếu là nhà của một cá nhân, người ta đã không bán rẻ như vậy.
Chủ đầu tư cắt gần hết phần lãi, chỉ giữ ngang lãi gửi ngân hàng để thu vốn về. Giá chào 18,6 tỷ và còn thương lượng thoải mái.
| Kịch bản 5 năm (giả định) | Giá trị tòa sau 5 năm | Tiền thuê nhận 5 năm* | Tổng lời |
|---|---|---|---|
| Giá đứng yên · 0%/năm | |||
| Tăng chậm · 3%/năm | |||
| Tăng khá · 5%/năm |
* Tiền thuê 100 tr/tháng trừ ~25% thuế và chi phí vận hành ước tính, chưa tính lãi vay. Tỷ lệ tăng giá là giả định để anh chị tự so, không phải dự báo hay cam kết.
Nói thẳng về giá
- “Rẻ” ở đây là so với chi phí xây mới và kỳ vọng ban đầu của chủ đầu tư — không có nghĩa giá sẽ tăng ngay sau khi anh chị mua.
- Tôi không đưa con số “chắc chắn tăng x%”. Ba dòng trong bảng chỉ là giả định để anh chị tự so.
- Nếu lãi suất còn cao lâu, người mua lại sau này cũng sẽ trả giá như anh chị đang trả — nên chỉ mua khi dòng tiền tự nó đã hợp lý.
18 phòng mới, phòng nào cũng có ban công — 12 phòng duplex có gác
Nhà lùi vào làm giếng trời nên có hai mặt thoáng; mỗi tầng 4 phòng, 2 trước 2 sau. Phòng làm sẵn nội thất gỗ, máy giặt, tủ lạnh, bếp, máy lạnh.
Ảnh chụp thực tế tòa nhà · bấm vào ảnh để xem lớn
| Tầng | Phòng | Tình trạng |
|---|---|---|
| Tầng trệt | 1 phòng studio · sảnh để xe, buồng bơm | Đang cho thuê |
| Tầng 1 (lửng) | 2 phòng studio + 1 phòng | 2 đang thuê · 1 chờ |
| Tầng 2, 3, 4 | Mỗi tầng 4 phòng duplex = 12 phòng | Đang cho thuê |
| Tầng 5 | 2 phòng + sân phơi | Chờ |
| Cả tòa | 18 phòng · thang máy | 15 chạy · 3 chờ · ~100 tr/tháng |
Giá thuê bình quân ≈ 6,7 triệu/phòng (100 triệu ÷ 15 phòng đang chạy) · 3 phòng chờ chưa tính vào 100 triệu
Tôi đã soi căn này qua 6 lớp, kể cả chỗ chưa đẹp
18,6 tỷ ≈ 210 tr/m² đất, ≈ 1,03 tỷ mỗi phòng. Chủ nhà ghi rõ thương lượng thoải mái. Giá này trả cho tòa mới xây, đã hoàn công, có thang máy và dòng tiền — nên so theo dòng tiền, không so theo m² đất.
100 tr/tháng từ 15 phòng · tỷ suất gộp ≈ 6,45%/năm, sau thuế và chi phí ước tính ≈ 4,8%. Lấp đủ 18 phòng ≈ 120 tr, gộp ≈ 7,7% (ước tính). Mức thật của tòa cho thuê, không phải “siêu lợi nhuận”.
15/18 phòng đang có khách, chủ yếu sinh viên (theo chủ nhà). Tòa mới đưa vào khai thác nên chưa có lịch sử lấp đầy dài — tôi đối chiếu danh sách phòng và giá thuê trước khi anh chị cọc.
Đã hoàn công đầy đủ. PCCC có biên bản kiểm tra của công an PCCC: bơm tăng áp, sprinkler, báo khói từng phòng và hành lang, cửa chống cháy từng phòng, thang bộ khép kín, thang thoát hiểm sau nhà. Vẫn đối chiếu sổ gốc trước khi cọc.
Tỷ suất 6,5% thấp hơn lãi vay ~10%. Tiền thuê gánh được tiền lãi, nhưng trả cả gốc thì vay an toàn quanh 40% (~7 tỷ) — kéo máy tính phía trên để thấy ngưỡng.
Tòa gần 19 tỷ có ít người mua lại hơn nhà phố 10 tỷ. Mua để giữ dòng tiền dài hạn, không phải để lướt.
Điều tôi phải nói trước khi anh chị xem nhà
- 100 triệu/tháng là doanh thu 15 phòng chủ nhà công bố — tôi đối chiếu danh sách phòng và giá thuê trước khi anh chị xuống tiền.
- 3 phòng chờ ở tầng 1 và tầng 5 chưa có doanh thu. Con số ~120 triệu khi lấp đủ chỉ là ước tính theo giá bình quân.
- Khách thuê chủ yếu là sinh viên: dễ lấp phòng nhưng hay đổi chỗ theo năm học — tôi đã để sẵn phần trống phòng trong chi phí.
- Nhà nằm trong hẻm, vài chục mét ra đường Thống Nhất: hợp để cho thuê ở, không hợp kinh doanh mặt bằng.
Căn này hợp với anh chị nếu… và không nên mua nếu…
Hợp nếu anh chị
- Muốn tòa mới xây, đã hoàn công, PCCC có biên bản — không phải sửa chữa
- Chịu tự vận hành hoặc thuê người quản lý để giữ trọn tiền thuê
- Có sẵn khoảng 60% vốn, đang cân nhắc giữa gửi tiết kiệm và mua tài sản
- Muốn mua đúng lúc người bán cần thu vốn
Không nên mua nếu
- Phải vay trên 50% giá trị tòa
- Muốn nhận khoán cố định — căn này đang cho thuê lẻ từng phòng
- Chỉ muốn lướt sóng, bán lại trong 1–2 năm
- Kỳ vọng tỷ suất 10–15%
- Chưa có quỹ dự phòng 6–12 tháng
4 bước từ bảng dòng tiền tới tháng tiền thuê đầu tiên
Nhận bảng dòng tiền
Để lại số, nhận file dòng tiền chi tiết và 3 phương án vay qua Zalo.
Xem nhà, đối chiếu
Xem thực tế, đối chiếu sổ gốc, hoàn công, biên bản PCCC, giá thuê thực tế.
Chốt phương án
Thương lượng giá, vay bao nhiêu, tự vận hành hay thuê quản lý.
Cọc, công chứng, bàn giao
Nhận nhà kèm danh sách người thuê và các hợp đồng đang chạy.
Tuấn Đất — chỉ làm nhà dòng tiền, nói cả nhược điểm
Tuấn Đất
Gần 10 năm làm môi giới bất động sản, tập trung vào nhà tạo dòng tiền.
Những câu anh chị sẽ hỏi trước khi xuống 18,6 tỷ
100 triệu mỗi tháng có thật không, lấy gì chứng minh?
Đó là doanh thu của 15 phòng đang cho thuê, bình quân ≈ 6,7 triệu/phòng, do chủ nhà công bố. Tôi gửi bảng dòng tiền và cơ cấu phòng để anh chị đối chiếu; đi xem nhà anh chị có thể hỏi thẳng người đang thuê.
“3 phòng chờ” là sao?
Tòa có 18 phòng: 15 phòng đang cho thuê tạo ra 100 triệu/tháng, 3 phòng còn lại — 1 ở tầng 1, 2 ở tầng 5 cạnh sân phơi — chưa có doanh thu. Nếu cho thuê được ở mức bình quân ≈ 6,7 triệu, doanh thu cả tòa có thể lên khoảng 120 triệu/tháng.
Vì sao chủ nhà bán rẻ?
Tòa do nhóm nhà đầu tư góp vốn xây, có vay ngân hàng. Lãi suất cao, họ cần tiền trả ngân hàng, trả đội thợ, đội vật liệu và chia cho cổ đông, nên chấp nhận cắt gần hết phần lãi 15–20% mà họ kỳ vọng lúc đầu.
PCCC có đạt chuẩn không?
Có biên bản kiểm tra của công an PCCC. Tòa có buồng bơm với máy bơm tăng áp, sprinkler, báo khói từng phòng và hành lang, chuông báo cháy, bình chữa cháy, tủ vòi chữa cháy, cửa chống cháy từng phòng, thang bộ khép kín và thang thoát hiểm phía sau nhà.
Vay được bao nhiêu, lãi suất hiện tại?
Tiền thuê sau thuế (~90 triệu) vừa đủ trả tiền lãi của khoản vay 10 tỷ ở mức 10%/năm (~83 triệu/tháng). Nếu trả cả gốc lẫn lãi trong 20 năm, tôi khuyên vay quanh 40% (~7 tỷ). Ngân hàng đối tác: BIDV, VietinBank; lãi suất báo theo thời điểm anh chị làm hồ sơ.
Thuế cho thuê nhà tính thế nào?
Cá nhân cho thuê nhà với doanh thu cỡ này nộp khoảng 10% doanh thu (5% GTGT + 5% TNCN). Với 1,2 tỷ/năm, khoảng 120 triệu/năm. Quy định thuế đang được điều chỉnh — tôi gửi cách tính cập nhật kèm bảng dòng tiền.
Tự vận hành 18 phòng có mệt không?
Cần người thu tiền, xử lý sự cố và tìm khách mới khi sinh viên chuyển đi. Anh chị bận thì thuê đơn vị quản lý — tôi kết nối đơn vị vận hành đối tác và ghi phí quản lý vào bảng dòng tiền để anh chị so.
Sau này muốn bán lại có dễ không?
Khó hơn nhà phố nhỏ — người mua lại là nhà đầu tư. Nên chỉ mua khi anh chị định giữ dài hạn.
Giá còn thương lượng được không?
Chủ nhà ghi rõ “thương lượng thoải mái” và đang cần thu vốn. Anh chị để lại số, tôi báo mức có thể trao đổi.
Nhận bảng dòng tiền chi tiết của tòa này qua Zalo
Để lại số, tôi gửi anh chị trong ngày:
- Bảng dòng tiền: doanh thu – thuế – chi phí – thực nhận
- Kịch bản lấp đủ 18 phòng (≈ 120 tr/tháng)
- 3 phương án vay: 0% · 40% · 50%
- Cơ cấu 18 phòng theo tầng, giá thuê bình quân
- Video review đầy đủ 9 phút
Hoặc gọi / Zalo trực tiếp: 0839 178 888
